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Com relação à alienação de bem imóvel público, nos termos do art. 17 da Lei nº 8.666/93, qual é o limite (máximo) do número de parcelas que pode ser estabelecido no edital para a venda com pagamento parcelado?

A Administração deve definir a forma de pagamento nos editais de licitação, conforme prevê o art. 40, inc. XIV, da Lei nº 8.666/93.

Para tanto, deve ser observado o cronograma físico-financeiro (caso a Administração efetue o desembolso de recursos), bem como as peculiaridades do objeto e a prática de mercado, a fim de evitar o afastamento de eventuais competidores.

Inclusive, o art. 15, inc. III, da Lei de Licitações estabelece que a Administração deve submeter-se, sempre que possível, às condições de pagamento semelhantes às do setor privado.

Assim, embora não haja previsão expressa acerca da forma de pagamento a ser admitida no caso de alienação de bens imóveis pela Administração, isso por si só não impede admitir a realização de pagamento parcelado por parte do particular adquirente.

Reforça esse raciocínio a regra constante do art. 53, § 2º, da Lei de Licitações que, não obstante verse sobre bens móveis, pode ser utilizada por analogia.1

Segundo esse dispositivo:

“os bens arrematados serão pagos à vista ou no percentual estabelecido no edital, não inferior a 5% (cinco por cento), e, após a assinatura da respectiva ata lavrada no local do leilão, imediatamente entregues ao arrematante, o qual se obrigará ao pagamento do restante no prazo estipulado no edital de convocação, sob pena de perder em favor da Administração o valor já recolhido.”

A partir da leitura dessa regra, tem-se a possibilidade de pagamento parcelado, desde que a primeira parcela, paga à vista, não seja inferior a 5%. O pagamento do restante se fará no prazo estabelecido pela Administração, condicionando-se sua regularidade à efetiva incorporação do bem ao patrimônio do comprador.

Sobre o tema, Marçal Justen Filho leciona:

Caberá ao edital estabelecer as condições de pagamento do preço. Seria desejável (mas não obrigatório) o pagamento integral à vista, para evitar futuros litígios para a Administração. O edital pode estabelecer uma entrada não inferior a cinco por cento, determinado prazo para complementação do preço. (JUSTEN FILHO, 2012, p. 800.)

Vê-se, portanto, que, em se tratando de prática usual no mercado, não se verificam óbices quanto à estipulação de pagamento parcelado nos casos de alienação de bens imóveis públicos.

Inclusive, é possível que, ao admitir o pagamento parcelado, a Administração amplie o universo de pretensos interessados na aquisição do bem, o que efetiva a competitividade, um dos princípios que deve reger qualquer procedimento licitatório.

Daí porque por não haver disciplina normativa a respeito do assunto, o prazo máximo a ser aceito para parcelamento deverá ser fixado com base na perspectiva de retorno pretendida pela Administração, bem como nas particularidades afetas ao mercado específico. Em última instância, a delimitação desse prazo ocorrerá em atenção à conveniência e oportunidade para a Administração Pública, no que se insere a análise das condições que ampliam a competitividade.

A cautela que a Administração deve ter, nesse caso, versa sobre a previsão de cláusula no sentido de que a transcrição do imóvel no competente registro público somente ocorrerá após o pagamento da última parcela (compra e venda com reserva de domínio), condição esta, aliás, inerente aos compromissos de compra e venda de bens imóveis. Assim, a propriedade somente será transferida plenamente ao particular após o cumprimento integral de suas obrigações, impedindo-se que, nesse interregno, possa dispor do bem, e garantindo, de certo modo, o adimplemento.

Diante do exposto, responde-se objetivamente à indagação proposta no sentido de que é possível prever o parcelamento do pagamento do preço na alienação de bens imóveis. Como a Lei nº 8.666/93 não fixa o número de parcelas a serem aceitas, elas deverão ser definidas de acordo com o comportamento usual de mercado, aferido em pesquisa de mercado, que seja compatível com as pretensões do Poder Público com a venda do imóvel. Saliente-se, apenas, que a primeira das parcelas em princípio deverá abranger no mínimo 5% do valor da operação.

REFERÊNCIAS

JUSTEN FILHO, Marçal. Comentários à lei de licitações e contratos administrativos. 15. ed. São Paulo: Dialética, 2012.

REALE, Miguel. Lições preliminares de direito. 27. ed. São Paulo: Saraiva, 2005.

1 É relevante salientar que a analogia, enquanto mecanismo dirigido a suprir omissões e antinomias jurídicas, requer a existência de equivalência entre a situação tratada na regra que se pretende ampliar, seja no que se refere à identidade de fatos, seja quanto aos fins pretendidos pela regra. Sobre o tema, é sempre valiosa a observação de Miguel Reale, segundo o qual “pelo processo analógico, estendemos a um caso não previsto aquilo que o legislador previu para outro semelhante, em igualdade de razões”. (REALE, 2005, p. 296.)

Nota: Esse material foi originalmente publicado na Revista Zênite – Informativo de Licitações e Contratos (ILC), Curitiba: Zênite, n. 264, p. 204, fev. 2016, seção Perguntas e Respostas. A Revista Zênite e a Web Zênite Licitações e Contratos tratam mensalmente nas seções Orientação Prática e Perguntas e Respostas das dúvidas mais frequentes e polêmicas referentes à contratação pública. Acesse www.zenite.com.br e conheça essas e outras Soluções Zênite.

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