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Quem pode avaliar imóveis para locação e aquisição?

A avaliação prévia de imóveis, nos termos detalhados pela Lei nº 8.666/1993, deve ser realizada de acordo com a NBR nº 14.653. De acordo com essa norma, o profissional devidamente habilitado para tanto é 

o engenheiro de avaliações, conforme a finalidade da avaliação, [que] deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado (item 7.7.2).

Apesar de a NBR reconhecer, nos termos da Resolução CONFEA nº 345/1990, que a atividade de avaliação de bens compreende atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas, na jurisprudência do Judiciário e do TCU verifica-se um debate acerca da possibilidade de a atividade ser realizada por corretores imobiliários, na forma da Resolução COFECI nº 1.066/2007 e do Ato Normativo COFECI nº 001/2011.

Nesse sentido, destacam-se os seguintes precedentes:

ADMINISTRATIVO. CONSELHOS PROFISSIONAIS. CONFEA X COFECI. ELABORAÇÃO DE PARECER DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. SÚMULA 280/STF. PRECEDENTES SOBRE A CONTROVÉRSIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 1. Trata-se, na origem, de Ação Anulatória da Resolução COFECI 957/2006 que outorga competência aos corretores de imóveis para elaboração de parecer técnico. 2. A controvérsia se concentra sobre determinações contidas em Resolução. Tal fato atrai a aplicação da Súmula 280/STF. 3. Mesmo que superado esse óbice, o STJ já se posicionou no sentido de que a redação do art. 7º da Lei 5.194/1966 é genérica e não impede, de forma peremptória, que profissionais de outras áreas possam realizar as atividades ali determinadas, desde que não necessitem de conhecimentos técnicos próprios de tais profissões (REsp 779196/RS, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, DJe 9/9/2009). 4. O art. 3º da Lei 6.530/1978 prevê que ‘compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária’. Considerando os precedentes acima referidos, seria necessário esmiuçar fatos, de modo a avaliar quais são as aptidões exigidas para a realização de uma perícia de cunho mercadológico e qual a qualificação profissional de corretores e engenheiros/arquitetos (ou seja, a suficiência do conhecimento de corretores e sua habilidade para estipular, adequadamente, valores de imóveis, levando-se em conta a utilização corrente de método comparativo para tanto). Esse exercício não pode ser feito no STJ, em razão da incidência da Súmula 7/STJ, tal qual afirmado em monocrática. 5. Agravo Regimental não provido. (STJ, AgRg no AREsp nº 88.459/DF, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe de 12.04.2012.) (Grifamos.)

CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA – CREAA/MS – CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – CRECI/MS – LEI 5.194/66 – RESOLUÇÃO 345/90 – ARTIGO 5º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. O Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado de Mato Grosso do Sul alega que as atividades relativas à avaliação de imóvel e perícias judiciais são privativas dos profissionais inscritos na referida autarquia. Segundo o artigo 7º, alínea “c”, da Lei nº 5.194/66, as atividades relativas a estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica são atribuídas ao engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo. A Resolução nº 345/90 compreendeu, por sua vez, que aos profissionais submetidos ao CREA compete o desempenho de vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam atribuições das profissões registradas no conselho, sendo nulas de pleno direito as perícias e avaliações quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas na referida autarquia. Levando-se em conta que a avaliação visa uma determinação técnica de valor qualitativo ou monetário de um bem e que a perícia apura as causas que motivam determinando evento ou asserção de direito, considera-se que o Conselho Regional de Corretores de Imóveis, ao promover cursos de avaliação de imóveis e perícias judiciais, não invade competência do CREA. Cumpre ainda assinalar que a Constituição Federal dispõe no artigo 5º, XIII, em norma de eficácia contida, que é livre o exercício profissional, podendo tal disposição ser limitada por lei, em sentido estrito, não facultando qualquer limitação por resolução Apelação não provida. (TRF 3ª Região, Apelação Cível nº 723040, Des. Federal Nery Junior; e-DJ de 08.12.2009.) (Grifamos.)

6.3. O segundo ponto da audiência refere-se à ausência de avaliação prévia do preço dos imóveis alienados. […]. Não há, tampouco, uma posição única quanto à necessidade de que tais laudos sejam elaborados por profissionais registrados no Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea), embora essa mesma entidade defenda que a atividade é de competência exclusiva dos profissionais que lhe são vinculados, conforme dispõem a Lei nº 5.194, de 1966, e as Resoluções Confea nºs 218/1973 e 345/1990. Os corretores de imóveis, por sua vez, também reclamam essa competência, tendo sido instituído, pelo conselho federal dessa classe profissional, um cadastro nacional de avaliadores imobiliários, por meio da Resolução Cofeci nº 1.066/2007. De destacar, por fim, que os laudos de avaliação de preço encaminhados pelo Coren/RS foram elaborados por profissionais dessas duas áreas. Desta forma, diante desse impreciso cenário, resta acolher as justificativas de preço apresentadas, e emitir uma recomendação à entidade para que, em futuras aquisições e alienações de imóveis, assegure-se da confiabilidade dos laudos de avaliação de preços emitidos, verificando a utilização, pelo profissional encarregado, da metodologia aprovada pela ABNT para a avaliação de bens (NBR 14653).

Acórdão

9.3. dar ciência ao Conselho Regional de Enfermagem do Rio Grande do Sul (Coren/RS) que restaram comprovadas as seguintes falhas nos presentes autos:

9.3.3. os laudos de avaliação prévia utilizados para amparar as aquisições dos imóveis destinados ao Centro Histórico e Cultural e à Subseção de Santa Maria, bem como aqueles utilizados para amparar as alienações dos imóveis situados nos municípios de Santa Maria e de Cruz Alta/RS não foram realizados em conformidade com as normas vigentes aprovadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), no caso a NBR 14653; (TCU, Acórdão n° 6.259/2011, 2ª Câmara, Rel. Min. André de Carvalho.) (Grifamos.)

De acordo com a jurisprudência citada, conclui-se que há precedentes no sentido de que o laudo de avaliação imobiliária possa ser elaborado por profissionais habilitados e registrados tanto no CREA quanto no CRECI. A cautela deve residir na expedição de documento em consonância com a NBR nº 14.653.

Logo, se a Administração não conta com um servidor público detentor de tais qualificações em seus quadros funcionais, não restará alternativa senão a de contratar terceiros para realizar a avaliações de imóveis.

Vale salientar que a engenharia e a corretagem não constituem atividades cujo exercício é restrito às pessoas jurídicas. Diferentemente disso, as pessoas naturais/físicas também podem realizá-las licitamente.

Diante desse cenário, especialmente da ausência de previsão legal expressa para definir competência específica para o exercício da atividade de avaliação do valor de imóveis e com base nos precedentes citados, compreende-se que o laudo de avaliação imobiliária poderá ser elaborado por profissionais habilitados e registrados tanto no CREA quanto no CRECI competentes, desde que o documento seja expedido conforme estipulado pela NBR nº 14.653.

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